交付使用之后商品房损毁、灭失的风险由谁承担?

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  法讯公司,全称北京法讯网络技术有限公司,是法律出版社与香港中华法律网合资打造的中外合资公司,是法律出版社数字出版业务的唯一开展者。

  实践中,“交付使用”这一概念对商品房损毁、灭失的风险转移影响最大。我国《合同法》对买卖对象的风险转移采取交付主义,就是说,不管交易对象的所有权是否转移,只要交易对象已经交付,风险就随之转移给实际占有人了。

  具体到商品房买卖中来,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11 条规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这就意味着,商品房买卖的风险转移也是以“交付使用”为界限的。如果开发商已经把房子交付给了购房者,诸如已经交钥匙,或者购房者已经在交房通知上签字等,房子毁损的风险就由购房者承担;如果开发商尚未实际交付房屋,那么房屋损毁的风险就由开发商承担。

  因此,为了保护自己的权益,购房者可以与开发商在合同中约定,房屋所有权转移后,房屋才视为交付使用。这样一来,在办妥房产证以前,房屋损毁、灭失的风险都将由开发商承担。

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